Profesyonel Site Yönetimi Nedir?
Nasıl Olur?
Toplu yaşam alanlarında kat maliklerinin içerisinden yönetici seçilemediği zamanlarda profesyonel site yönetimi ne demek sorusu akla gelmektedir. Kat maliklerinin birbirleriyle anlaşamamaları, yönetim konusunda yetersiz kalmaları veya aralarında kırıcı tutumların gelişmesinin ardından profesyonel bir şekilde bu işi yürüten şirketler site yönetimini devralabilmektedir. Buradaki temel amaç site yönetiminin profesyonel bir tutumla yönetilmesidir.
Tamamen hukuk kuralları dahilinde profesyonel yöneticilerin görev aldığı bu şirketlerde siteyi ilgilendiren bütün başlıklarla ilgili alanında uzman personel bulunmaktadır. Hem kat malikleri arasındaki insan ilişkilerini düzenlemek hem de giderek modernleşen toplumların ve sitenin tüm ihtiyaçlarını gidermek için profesyonel yönetim ortaya çıkmıştır. Site yönetimi kanunu ile çerçevesi belirlenmiş bu işlemlerin profesyonel bir bakış açısıyla ele alınması ve hizmetlerin sunulması gerçekten de modern anlayışa uygun düşmektedir.
Apartman ve site yönetimlerinde özellikle yeni yatırımlar yapılacağı zaman veya büyük bütçeli ihtiyaçlar konusunda apartman sakinleri arasında sürekli ihtilaf çıkmaktadır Hem bu ihtilafların giderilmesi hem de belirlenen hizmetlerin ve beklenen ihtiyaçların giderilmesi anlamında profesyonel site yönetimi devreye girmektedir. Özellikle sitelerde aidatların toplanması konusunda problem yaşanması, arızalanan ekipmanların tamirinin yapılması veya sitenin tamamını ilgilendiren ortak alanların bakımlarının yapılması konusunda insanlar arasında ortaya çıkabilecek problemlerin giderilmesi için profesyonel site yönetimi çok uygun olmaktadır.
Profesyonel Yönetim Nedir
Toplumların göçebe hayattan yerleşik hayata geçmesi sürecinde sürekli kendilerini yöneten bir kişiye ihtiyaç duydukları aşikârdır. Bu şekilde olmasa idi insanlık tarihi ve medeniyeti bu kadar gelişemezdi. Kuralları belirleyen veya uygulayan bir yönetici olması topluluklar için her zaman büyük bir avantajdır.
Toplumlar köy yaşamından şehir yaşamına geçtikten sonra apartmanlar ve siteler oluşmuştur. İşte bu yönetici ihtiyacı siteler içinde geçerlidir. Bireyler bu yönetimi kendi aralarında halledemedikleri zaman profesyonel yönetim anlayışı ortaya çıkmıştır.
Binanın doğal şartlardan korunması, temiz tutulması, varsa asansörün ve kalorifer dairesinin bakımı gibi teknik işlerin problemsiz bir şekilde yürütülmesi için herkesin bir miktar para vermesi gerektiğinden bunun toplanmasını yönetici üstlenir ancak diğer kat malikleri ile aynı şekilde kat maliki olan birinin bu gibi hizmetleri yerine getirmesi bazen yanlış anlaşılmalara neden olabilmektedir. İşte burada profesyonel yönetim akla gelmektedir.
Hem borçların takibinin yapılması hem olursa para iadelerinin yapılması, site içerisindeki diğer sorunların çözülmesi, site yönetimi ile ilgili güncel gelişmelerin duyurulması, genel kurul toplantılarının planlanması, kat maliklerinin davet edilmesi, genel kurulun yapılması, oylamanın yapılması, hem zamandan hem de paradan tasarruf edilmesi anlamında çok önemli hizmetlerdir. Profesyonel şekilde yönetilen sitelerin borçlarının olmadığı, yatırımların yapıldığı, ortaya çıkan herhangi bir problemin hızla giderildiği, teknik işlerin aksamadığı, bahçe düzenlemesi, park düzenlemesi veya garaj bakımı gibi dış hattı ilgilendiren hizmetlerin sürekli zamanında yapıldığı görülmektedir. İşte bu yüzden profesyonel site yönetimi günümüz dünyasında önemli yer tutmaya başlamıştır.
Profesyonel site yönetimine nasıl geçilir?
Kat maliklerinden birinin site yönetimi ile ilgilenmemesi veya site yönetimine aday olmaması gibi durumlarda genel kurulda karar alınarak profesyonel site yönetimine geçiş yapılır. Ortak karar şeklinde oluşan bu durum sonrasında siteyi profesyonel olarak yönetecek bir şirket araştırılır, ardından bu şirket ile sözleşme imzalanıp profesyonel olarak site teslim edilir. Böylelikle hem kat malikleri arasındaki insani ilişkilerin bozulmaması, hem hizmetlerin yürütülmesi, hem de teknik problemlerin giderilmesi profesyonel bir tutumla yapılmış olur. Sitelerde zamanı geldiğinde yönetici değişimi yapılabildiği gibi profesyonel site yönetimine teslim edeceğiniz şirketi de yine genel kurulla değiştirebilirsiniz.
Site Yönetimi Kanunu
Müstakil ev yerine daha cazip imkanları ve rahatlığı nedeniyle apartman ve siteleri tercih eden ev sahipleri ve kiracılar, oturdukları yerleşim merkezlerinde belirli kurallara uymak zorundadır.
Bu kuralları ve güncellemeleri içeren site yönetimi kanunu 2020 adlı yönetmelik, hem yöneticilerin hem de kat maliklerinin en büyük yardımcısı konumundadır. Özellikle apartmanlarda ve daha kalabalık sitelerde yöneticilik yapacak olanların mutlaka okumaları gereken bu kanun, bağlayıcı olmasının yanında cezai yaptırımları da içermesi nedeniyle tam bir yönetici kılavuzudur.
Yeni kurulan apartmanların oturma izinlerinden tapu işlemlerine kadar tüm süreç hakkında maddeler içeren site yönetimi kanunu 2020 anlaşmazlık durumlarında da arabulucu niteliği taşımaktadır. İhtilaf durumlarında çözüm adresi olan, bir diğer ismi kat mülkiyeti kanunu olan bu yasa toplu yaşam imkanı veren binalarda yıllardır düzeni sağlamaktadır.
Bu kanunun içeriğinde kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bağlantılar, ortaklığın giderilmesi ve öncelikli satın alma hakkı, kat maliklerinin hakları, borçlar ve gayrimenkulün yönetimi konuları bulunmaktadır.
Site Yönetimi Kanunu Aidat
Site yöneticilerinin kat malikleri ile düzenli olarak yaşadığı en büyük problemlerden biri olan aidatların nasıl toplanacağı, toplanamaması durumunda hangi yöntem ile duyuru yapılacağı ve hiç verilmediği durumlarda uygulanacak kanuni yaptırımlar site yönetimi kanunu aidat maddesinde anlatılmaktadır. Kat mülkiyeti kanununun 20. maddesinde kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğü anlatılmaktadır.
Apartman ve sitelerin ekmek dağıtımı, temizlik, bahçe bakımı ve çevre düzenlemesi gibi hizmetlerinin yürütülmesi için çalıştırılan personel veya satın alınan hizmet için kullanılacak bütçe, kat maliklerinin veya varsa kiracılarının sorumluluğundadır. Site yönetimi tarafından oluşturulan bütçe kapsamındaki ortak giderlerin daire başına düşen miktarı konusunda genel kurulda karar alınır ve herkes bu giderlerin kendi payına düşenini karşılamak zorundadır.
Apartman ve sitelerde toplanacak aidatın belirlenmesi ve toplanma şekli, vermeyenlere karşı uygulanacak yaptırımlar ve nasıl harcanacağı konularında aydınlatıcı bilgileri içeren apartman, site aidat yönetmeliği kanunu tarafların uyuşmazlıklarında gidilecek mahkemeler hakkında da bilgi vermektedir. Apartman ya da site yönetiminin kat maliklerinden biri tarafından yürütüldüğü durumlarda, alınacak karar ile bir dava vekili ile anlaşılır ve alacakların tahsili konusunda somut adımlar atılır.
Bazı durumlarda kat maliklerinin site yönetimi ile ilgilenmek istememesi durumunda profesyonel site yönetimi hizmeti de satın alınabilir. Dışarıdan bir firma ile anlaşılarak sitenin gelir-gider cetvelini tutmak, ana hizmetlerin yürütülmesini sağlamak ve bütçeyi dengelemek konularında işinde uzman yöneticiler görevlendirilebilir. Böyle bir durumda denetim için yine kat maliklerinden, genel kurulda seçilenler görev alabilmektedir.
Apartman, Site Yönetimi Kanunu Otopark
Günümüzde hızlı kentleşme ile birbirinden yüksek binalar büyük şehirlerin siluetinde yer almakta, kalabalıklaşan nüfusa karşılık olarak apartman ve siteler inşa edilmekte ve insanlar daha rahat bir ortamda yaşayabilmek için yarış halinde olmaktadırlar. Toplu yaşam merkezi olarak hizmet veren sitelerde, kiracılar ve daire sahipleri motorlu araçlarını oturdukları binanın otoparkına park etmekte, otoparkı olmayan binaların bulunduğu sokakta boş park yeri aramaktadırlar. Bazen park yeri konusunda problem yaşayan insanlar apartman, site yönetimi kanunu otopark maddesini inceleyip haklarını aramaktadırlar.
Siteler daha inşaat halinde iken yeşil alan, alışveriş merkezi, çocuk oyun parkı ve otopark gibi alanları projede gösterilmektedir. Binaların oturma izni alındıktan sonra bu alanlar site yönetiminin belirlediği şekillerde kullanılmaktadır. Bazı durumlarda daire sayısı ile otopark alanı arasında ortaya fark çıkabilmekte, bazı dairelerde birden fazla motorlu aracın olması tüm hesapları alt üst edebilmektedir. İşte böyle durumlarda apartman, site yönetimi kanunu otopark ile ilgili maddelerinden hem site yöneticileri hem de kat malikleri faydalanabilmektedir.
Site Yönetim Planı (Nedir? Nasıl Oluşur?)
Apartman ve sitelerde yöneticilik yapmak zaman ayırmayı ve fedakarlık yapmayı gerektirir. Bazen ailenize harcamanız gereken vakti apartmanın veya sitenin işleriyle uğraşarak geçirebilirsiniz. Bu sizin hem maddi hem de manevi olarak yıpranmanıza neden olabilir. Düzenli yürümeyen işler, toplanamayan aidatlar ve diğer harcamalar önceden planlanması gereken yönetimsel işlerdir. Bu yüzden yönetici seçildikten sonra yapılacak ilk iş site yönetim planı 2020 oluşturmaktır.
Bu çerçevede yasal zemine oturtularak hazırlanan site yönetim planı hem yöneticinin hem de apartman veya site sakinlerinin işini kolaylaştırır. Yönetimi dağınıklıktan ve zamansızlıktan kurtarır. Ailece yaşan tüm kat maliklerinin huzur ve rahatı için bu son derece önemlidir.
Site Yönetimi Planı Nedir?
Kat mülkiyeti kanununa göre, tüm kat maliklerinin oluşturduğu genel kurulun ana gündem maddelerinden biri de yönetici belirlenmesidir. Çoğunluğun katılımı ile başlayan genel kurul toplantısı esnasında siteyi veya apartmanı iki yıl süre ile yönetecek yeni veya eski isimler belirlenir. Yeni seçilen kişilerin ilk araştırdığı şey site yönetimi planı nedir konusudur. Bu araştırma sonucunda yönetimdeki kişiler, daha önce oluşturulmuş site yönetim planını kabul ederler ve aynen uygulamaya devam ederler ya da kendilerine uygun site yönetim planı 2017 dosyasını oluştururlar.
Site Yönetimi Planı Nasıl Oluşturulur?
İlgili kanun ve yönetmeliklerde de anlatıldığı gibi, seçimle iş başına gelen site veya apartman yönetimi, site yönetimi planı nasıl oluşturulur heyecanıyla kendi vizyonunu gösteren bir belge hazırlarlar. Bunun için kat maliklerinin beşte dördünün oy kullanması lazım. Bu yeter sayıya ulaşıldığında yöneticiler ve denetmenler toplantı gündem maddeleri konuşulduktan ve karar defterine yazıldıktan sonra gündemi değerlendirmeye çalışırlar. Site yönetim planı oluşturulup yeni dönemin yönetim anlayışı en somut ifadelerle belirtilir.
Site yönetimi planı nasıl oluşturulur konusunun en detaylı bilgiler kat mülkiyeti kanununda bulunmaktadır. İhtilafa gerek duyulmaksızın diğer kat maliklerinin de desteğini alarak oluşturulan site yönetim planı herkesi mutlu etmektedir. Site yöneticileri bu dengeyi iyi sağlamak durumundadır.
Site yöneticilerinin el kitabı olarak kabul ettiği kat mülkiyeti kanunu bir çok işin problemsiz halledilmesine yardımcı olmaktadır. Apartman veya site yöneticileri site yönetimi planı nerden alınır şeklindeki araştırmalarında mutlak kat mülkiyeti kanunu ile karşılaşmaktadır. En kanuni ve ikilemsiz ibarelerin yer aldığı kanun, apartman veya sitelerin günlük işlerinden, tadilat ve tamirat, bakım ve onarım gibi ekstrem durumlara da açıklık getirmektedir.
Site yönetim planı nerden alınır diye soruşturan site yöneticileri, bu planın içerisine iki yıllık tüm hedeflerini ve amaçlarını yerleştirir. Daha sonra sırası ve zamanı gelen tüm aktiviteler ve değişimler, ilgili site yönetimi planı 2017 içerisine kaydedilmelidir. Rutin işlerin yanı sıra yeni dönemde yapılacak yatırımlar, onarımlar ve diğer değişiklikler hakkındaki bilgiler de site yönetimi planı içerisinde olmalıdır.
Site Yönetimi Planı Değişikliği
Bilindiği gibi site genel kurulu normal ve önerilen dönem olan Ocak ayında toplanmaktadır. Bu genel kurulda yer alan kat maliklerinin yeni seçilen yöneticilerin kullanmak istemediği eski yönetim planını, eksiksiz olarak katılımın sağlandığı ilk genel kurulda, katılımcıların beşte dördünün oyu ile site yönetimi planı değişikliği gerçekleşebilmektedir.
Yeni site yönetimi planı gerçeklikten kopmadan, gelir-gider bütçesi yapılarak oluşturulmalıdır. Site ile ilgili yapılacak her türlü iş ve işlemin site yönetimi planında yer alması gerekir. Bu plan bina veya binaların giriş kısmında, herkesin okuyabileceği bir şekilde duyurulmalıdır. Site yönetim planı değişikliği yapıldıktan sonra geriye uygulamak kalmaktadır.
Site Yönetimi Görevleri
(Toplu yaşam alanları)
Toplu yaşam alanları olan apartman ve sitelerde, kanunlarda belirtilen belli-başlı standart işleri yürütmek üzere site yönetimi oluşturulması ve sitelerin kuruşundan işler hale gelmesine kadarki süreçlerde yetkili olarak iş ve işlemleri yapması gerekmektedir. Özellikle devlet kurumları ve yerel yönetimlerle ilişkilerde yetkili belirli kişilerin olması işlerin daha seri bitirilmesi için elzemdir. Aksi takdirde çok başlılık yeni sorunları da beraberinde getirebilmektedir.
Site yönetimi görevleri de tüm kat maliklerinin verdiği yetki ile kanunlar çerçevesinde yürütülen görevler olmaktadır. Bunların özellikle yöneticiler tarafından iyi bilinmesi, görevlerin aksamaması adına önem teşkil etmektedir.
Site yöneticilerinin bazen yapmaktan büyük keyif aldığı bazen ise büyük problemler yaşadığı görevleri;
Toplantılarda kat malikleri tarafından alınan kararları uygulamak
Ana gayrimenkul ve bağlı çevrenin kullanım,korunum, bakımı için uygun önlemleri almak
Periyodik bakım gerektiren asansör veya garaj kapısı birimlerin bakımlarını yaptırmak
Ana gayrimenkul ile ilgili çeşitli borç ve alacakların takip edilmesi
Kat malikleri ile yönetim arasındaki alacak-verecek durumlarını dengelemesi, borçlar ile ilgili gerekli hukuki girişimlerde bulunması
Banka hesaplarını şeffaf bir şekilde yönetmesi
Kat maliklerinin periyodik durumlar ve gerekli görülen durumlarda toplantılara çağrılması
Bu ve buna benzer birçok görev bulunan site yönetimlerinin Kat Malikleri Kanunu çevresinde yerine getirmekle sorumlu oldukları birçok görevi daha vardır.
Site Yöneticisinin Görevleri
Kat maliklerini temsilen, maliklerce seçilen site yöneticisinin görevleri ilgili mevzuatta belirtilmiştir. Resmi olarak noter onaylı şekilde tutulması gereken tüm defter ve dosyaların tutulması, işletme projesinin yapılması, toplantılarda hesaplarla ilgili açıklama yapması ve tüm süreçlerden kat maliklerini bilgilendirmesi önemli görevlerdir.
Site yöneticilerinin görev süresi boyunca yaptığı tüm harcamaları yeni yönetime devrederken genel kurulda ibra etmesi ve böylece hesapların devredilmesi şeffaflık ilkesine göre gereklidir. Böylece kat maliklerini temsil etme yetkisini elinde bulunduran site yöneticilerinin kanunların belirlediği çerçevenin dışına çıkmaması sağlanmış olmaktadır.
Site yöneticisi binalardan bağımsız ortak kullanım alanları ile ilgili de sorumluluklara sahiptir. Bu sorumluluklar havuz, park, bahçe gibi alanların temizliği, bakımı, ilaçlanması gibi faaliyetleri içerir. Herhangi bir aksaklık durumunda onarımlar yapılana kadar kat maliklerini bilgilendirmek de önemlidir. Bilgilendirme ilgili kanun ve yönetmeliklerde bina girişindeki uygun bir yere asılma suretiyle yapılır şeklinde olsa da teknolojinin gelişmesiyle birlikte artık WhatsApp gibi toplu iletişim yöntemleri ile de duyuruların bildirilmesi mümkün ve hızlı olmaktadır.
Site Yönetiminde Dikkat Edilmesi
Gereken Hususlar
Site yönetiminde dikkat edilecek en önemli husus mali denge olmaktadır. Günümüzde site yöneticileri ve kat malikleri arasında en fazla problem olan konu alacak-verecek konuları olmaktadır. Özellikle aidatların düzenli şekilde ödenmemesinden kaynaklanan sorunlar yönetimin kat maliklerinin borçları için icra girişiminde bulunmasıyla neticelenmektedir.
Bu hususta gerekli duyuruların yapılması ve ortak kararların uygulanması son derece önemlidir. Hukuk sınırları içinde kalarak ilgili girişimlerde bulunulması gerekir ki bu sonradan oluşacak yeni problemlerin önüne geçilmesi anlamına gelmektedir.
Site yönetiminde dikkat edilecek en önemli hususlardan bir tanesi de mali tablonun dengede tutulmasıdır. Yeterli bütçe olmaksızın acil olmadığı sürece harcama yapmak ekonomi dilinde israf olarak nitelendirilir. Site yönetimlerinin bu tip harcamalardan kaçınması gerekir.
Son dönemlerde özellikle gelir-gider dengesini sağlayamayan ve aralarında sürekli problem yaşanan apartman ve sitelerde artık Profesyonel Site Yönetimi yapılmaktadır. Bu alanda deneyimli site yönetim firmaları aracılığıyla hiçbir kat maliki aralarında sorun yaşamadan profesyonel bir yaklaşımla siteler yönetilmektedir. Yapılan incelemelerde profesyonel site yönetimine geçmiş apartman ve sitelerde, aidat toplanması gibi her türlü iş, işlem ve hizmetin daha sorunsuz şekilde yapıldığını göstermektedir.
Site Yönetimi Seçimi
(Yönetmeliği, Karar Örneği)
Sitelerin genel işleyişini yürütmek adına başka bir tarih belirlenmediği sürece belirli periyotlarla yılın ilk ayında genel kurul tarafından site yönetimi seçimi yapılır. Normal süresi 2 yıl olan site yönetimlerinin olağanüstü durumlarda yapılacak genel kurul toplantısı ile görevleri sona erebilir.
Site yönetimi seçimi genel kurula katılan kat maliklerinin yeterli çoğunluğa sahip olduğunda yapılabilen bir seçimdir. İlk toplantıda yeter sayıya ulaşılmaz ise eski yönetim kurulu 15 gün içinde ikinci toplantıyı yapabilecek şekilde hazırlanır. İkinci toplantıda katılan kişi sayısının yarısından bir fazla oy ile site yönetimi seçimi tamamlanır.
Site Yönetimi Seçimi Karar Örneği
Genel kurulda ilk kez yapılan seçimlerde de, yönetimin değişeceği seçimlerde de site yönetimi seçimi karar örneği hazırlanmak ve genel kurul karar defterine işlenmek zorundadır. Genel kurul öncesinde, tecrübeli kat maliklerinden bir oturum başkanı seçilir ve seçimler onun kontrolünde sürdürülür.
Seçimlerde birden fazla aday çıkabileceği gibi tek aday ile de seçim sonuçlanabilir. Bir nevi ombudsman görevi üstlenen tecrübeli daire sahibi, seçimlerin sükunetle tamamlanabilmesi adına görevini yürütür. Site yönetimi seçimi karar örneği deftere yapıştırılabilir. Yönetim seçiminden sonra binanın veya binaların girişine herkesin görebileceği bir yere örneği asılır. Böylece genel kurul toplantısına katılmayan veya katılamayan kişilerin de yeni yönetimden haberdar olması sağlanır.
Site Yönetimi Seçimi Yönetmeliği
Sitelerde yönetimi üstlenecek kişilerin nasıl seçileceği, kaç oyun yeterli olduğu, genel kurul için yeterli çoğunluk gibi konular site yönetimi seçimi yönetmeliğinden yer almaktadır. Tamamen hukuki bir çerçeve takip edilerek toplanan genel kurul site yönetimini seçmekte ve tüm yetkileri 2 yıllığına kişi ya da kişilere devretmektedir. Bu yönetim kurulu kat mülkiyeti kanununda belirtilen sorumlulukları üstlenmiş durumdadır. Hangi yetkileri genel kurul adına kullanabileceği de yasal zemine oturtulmuştur.
Site yönetimi seçimi yönetmeliği maddelerine göre yete çoğunluk sağlandığında sağlıklı bir seçim yürütülebilmektedir. Kanun ilk olarak tüm kat maliklerinin katılmasının saha faydalı olduğunu ancak; bunun mümkün olmaması durumunda hangi sayıda yeterli çoğunluğun site yönetimi seçimlerine yeteceğini açıklamaktadır.
Site veya Apartmanların
Yönetici Kadrosu
oluşturulurken her daire sahibi site yönetimi seçimi kaç yılda bir yapılır sorusunu sormaktadır. Özellikler ilk kez kurulacak gayrimenkul yönetiminden önce bu soruların cevabı çok merak edilir. Oturma izni alınmış, tapulu dairelerin ikamet şartları olgunlaştığında mutlaka bir yönetimin seçilmesi zaruridir. Bunun temizlikten, onarıma, merkezi ısıtmadan asansöre kadar birçok alanda sorumluluk gerektirdiği unutulmamalıdır. Bu yüzden site yönetimleri ehil insanlara verilmelidir.
Site Yönetimi Seçimi Vekalet Örneği
Site genel kurul toplantısına katılamayan kat maliklerinin seçimlerde veya kararlarda temsil edilebilmesi için site yönetimi seçimi vekalet örneği düzenlenmesi gerekir. Bu vekaletin niteliği ile ilgili kat mülkiyeti kanununda gerekli bilgiler bulunmaktadır. İlgili kanunda yer aldığı üzere seçimlere katılmak isteyen daire sahiplerinin kendi el yazısı ile yazıp imzaladığı bir vekalet yeterli olmaktadır. Normalde devlet ile yürüyen tüm iş ve işlemlerde noterden vekalet örneği alınması gerekirken, ilgili kanun bu zorunluluğu biraz gevşetmiştir. Temsil edilmek istenen kişi, kendini temsil etmesini istediği kat maliklerinden birine, matbu olarak düzenlenmiş ve nerede kullanılacağı açık olarak belirtilmiş, imza altına alınmış site yönetimi seçimi vekalet örneğini göndermelidir.
Seçimlerden sonra bahsedilen vekalet geçerliliğini yitirmektedir. Seçimi kazanan yönetim, iletişim bilgilerini bina veya binaların giriş katlarında uygun yerlerde ilan etmelidir. Tüm kat maliklerinin yeni yönetimi tanıması ve gerekli durumlarda iletişim kurabilmesi için bu gerçekten önemlidir.
Site Yönetimi Yönetmeliği
(Kanuni hak, görev, yetki ve sorumluluk)
İnsanların toplu şekilde yaşadıkları sitelerde yürütülmesi gereken hizmetlerin çerçevesinin ve kanuni dayanağının yer aldığı site yönetimi yönetmeliği, aynı zamanda site yönetimlerinin hak, görev, yetki ve sorumluluklarını da içermektedir. Toplu yaşam yerlerinde meydana gelebilecek her türlü anlaşmazlığın nasıl çözülmesi gerektiğini, hangi mahkemelerin yetkili olduğunu, yasal yollar ile takiplerin nasıl yapılması gerektiği gibi unsurlar da yönetmelik muhtevasında yer almaktadır.
Site yönetimi profesyonel şekilde idare edilmesi gereken hizmetler bütününden oluşur. Aidatların toplanması, rutin giderlerin dağıtılması, tam zamanlı çalışan veya kısmi çalışanların sigortalarının yatırılması, talep olduğunda ve genel kurul tarafından karara bağlandığında yeni yatırımları yapılması gibi birçok farklı iş, deneyimli kişiler tarafından yapılmalıdır.
Sitelerdeki her türlü işleyişten birincil derecede site yönetimi sorumludur. Ancak sitenin genelini ilgilendiren hukuki uyuşmazlıklarda kat maliklerinin hepsi hem yasal hem de mali olarak sorumlu tutulmaktadır. Site yönetiminin hakları, görevleri ve yetkileri uygun şekilde kullanılır ve işler ihmal edilmez ise yaptırım riski ortadan kalkar. Bu da ancak düzenli takip ve uğraş ile oluşur.
Site Yönetimi Yönetmeliği Resmi Gazete
Site yönetimi yönetmeliği resmi gazete bünyesinde yayınlandığı zaman geçerli olmaya başlamış, yapılan değişiklikler ve güncellemeler de aynı şekilde resmi gazetede ilan edildikten sonra geçerliliğini sağlamaktadır. Ana gayri menkulün yönetimi şeklinde bulunan ibare ile sitelerin nasıl yönetileceği, yönetim planının nasıl oluşturulacağı, revize ihtiyacında neler yapılması gerektiği, genel kurulun toplanma sayısı ve alınacak kararlarda aranan çoğunluk sayısı gibi konulara açıklık getirilmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu olarak bilinen en geniş yetkili mevzuattan faydalanılarak sitelerin yönetim planları hazırlanır. Akabinde kat malikleri genel kurulunda oluşturulacak yönetim kurulu ile siteler yönetilmeye başlanır. Yönetim kurulunu denetleyen bir organ da yine genel kurul tarafından seçilir ve görevlerini kanun kapsamında yürütür.
Kat maliklerinin oluşturduğu genel kurulda alınan kararlar gerçekleştirilir ve her kat maliki alınan kararlara uymakla yükümlüdür. Uymayanlar hakkında yine ilgili kanun ve site yönetimi yönetmeliği kapsamında neler yapılması gerektiği belirtilmektedir.
Yasal dayanakların ışığında yapılan tüm hizmetler sorgulanmaya, denetlenmeye ve eleştiriye açık olmalıdır. Şeffaf şekilde yönetilen sitelerde güven duygusu oluşur. Ancak insan faktörünün yer aldığı tüm örgütlerde ve yönetimlerde çeşitli anlaşmazlıkların olması doğal karşılanmaktadır. Bu tip anlaşmazlıkları ve uyuşmazlıkları önlemek için son zamanlarda site yönetimi kat maliklerinin verdiği yetki ile profesyonel site yönetimleri görev almakta işlerini başarıyla sürdürmektedir.
Kat maliklerinin dışında bir firma veya şirket ile site yönetimi konusunda anlaşmaya varılır ve siteyi tanıtıcı toplantılardan sonra kat maliklerinin iletişim adresleri ve numaraları, site avukatının iletişim bilgileri, çalışanların SGK işlemlerinin yürütülmesini sağlayan E-Bildirge giriş bilgileri gibi birçok yönetim detayı profesyonel yönetim ile paylaşılır. Böylece problemsiz bir dönemin başlaması sağlanarak, kat maliklerinden birinin anlaşmazlığa düşmesi halinde komşuluk hukuku da zedelenmemiş olur.
Site Yönetimi Yönetmeliği 2020
Site yönetimi yönetmeliği 2020 yılında herhangi bir revizyona uğramadan son hali ile kullanılacaktır. Site yönetimleri ile ilgili gündemde herhangi bir değişiklik de öngörülmemektedir. Sitelerin nasıl yönetileceği ile ilgili önceden yapılan çalışmaların sonucu olarak belirli bir standart oluşturulmuş ve ülkemizin her yanında aynı kaidelerle siteler yönetilmeye başlanmıştır.
Kimi zamanlar yönetmelik hükümleri içerisinde olmayan bazı hususlar vuku bulsa da yetkili mahkemelerin müdahil olması ile sorunlar çözülmektedir. En fazla karşılaşılan durumlardan biri de site sakinlerinin tamamının oya katılarak aynı tarzda karar alınmasını gerektiren ancak; tamamından biraz azının ret verdiği durumlarda, kat maliklerinden birinin başvurusu ile izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası açılabilmektedir. Bu bağlamda anlaşmazlığı çözmek için mahkemeler devreye girmekte ve söz konusu ortaklık sonlandırılarak herkese hissesi oranında pay dağıtılmaktadır.
Buna benzer anlaşmazlıklar için profesyonel site yönetiminin hukuk birimi yetkilendirilebilir. Sitelerdeki tüm alacak ve verecek konusundaki gecikmelerin yine hukuki yollarla tahsil edilmesi gibi yönetimin elini rahatlatan işlemler hukuk birimleri tarafından takip edilmektedir. Finans birimi ile hukuk biriminin eşgüdümlü şekilde çalışması ile geciken aidatların icraya verilmesi gibi önemli işler yapılmaktadır.
Site yönetimi yönetmeliği tüm site yöneticilerinin başucu kitabı olarak yer almalı ve bu yönetmelik maddelerinden sapmadan, tüm iş ve işlemleri yasal sınırlar içerisinde yapmalıdır. Bu konuda eğitimli ve donanımlı olan profesyonel site yönetimi hizmeti veren firmalar güven temelli çalışmakta ve hizmetin devamı için gereken tüm özveriyi göstermektedir.
İnsanların aileleri ile yaşam alanları olan sitelerde rahat ve huzurlu bir şekilde yaşamaları, sitelerin tüm özelliklerinden maksimum derecede faydalanmaları yaşam kalitelerini arttıracağı için, bu düzenin sağlanması, korunması ve devam etmesi için site yönetimlerinin ehil ellere teslim edilmesi gerçekten çok önemlidir. Ancak bu şekilde herhangi bir problemde kat malikleri arasında sorunlar yaşanmadan çözüm önerileri geliştirilebilir ve çözüme yönelik yapıcı adımlar atılabilir. Değişen dünyada huzurlu ve kaliteli bir yaşam için en önemli faktörlerden biri olan konut, apartman ve sitelerdeki hayat tarzının verimli olarak kullanılması önemlidir.